Ein Energieausweis ist keine Formalie, die sich beliebig aufschieben lässt. Er ist gesetzlich vorgeschrieben und wer ihn nicht vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Trotzdem herrscht bei vielen Eigentümern und Vermietern Unsicherheit: Wann genau brauche ich einen Ausweis? Bedarfs- oder Verbrauchsausweis? Was ändert sich gerade durch die jüngste Gesetzesreform?
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) offiziell Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für die Energieausweis-Pflicht selbst hat sich dadurch, Stand heute, wenig geändert. Die großen Neuerungen kommen erst zum 1. Januar 2027. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wer wann welchen Ausweis braucht, was er kostet und worauf Sie jetzt und ab 2027 achten müssen.
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis dokumentiert, wie viel Energie ein Gebäude für Heizung, Warmwasser und bei Nichtwohngebäuden zusätzlich, für Lüftung, Kühlung und Beleuchtung benötigt. Käufer und Mieter können damit die zu erwartenden Energiekosten grob einschätzen, bevor sie einen Miet- oder Kaufvertrag unterschreiben. Für Eigentümer ist der Ausweis gleichzeitig ein Blick auf mögliche bauliche Schwachstellen: Schlechte Dämmung, veraltete Heizungstechnik oder undichte Fenster fallen im Ergebnis auf.
Es gibt zwei Ausweistypen: den Bedarfsausweis, der rechnerisch auf Basis der Bausubstanz ermittelt wird und den Verbrauchsausweis, der auf den tatsächlichen Heizkosten der letzten drei Jahre beruht. Welcher davon überhaupt zulässig ist, hängt vom Gebäude ab. Dazu weiter unten mehr.
Seit wann gibt es die Ausweispflicht? Ein kurzer Rückblick
Die Pflicht ist älter, als viele annehmen. Für Neubauten gilt sie bereits seit 2002, eingeführt über die damalige Energieeinsparverordnung (EnEV). 2007 kam die Pflicht für Bestandsgebäude beim Verkauf hinzu, ab 2009 auch für Neuvermietungen. Seit 2014 müssen die wichtigsten Kennwerte schon in der Immobilienanzeige stehen. 2020 löste das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die EnEV vollständig ab. Und seit dem 29. Juli 2026 trägt genau dieses Gesetz einen neuen Namen: Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG.
Rechtsgrundlage 2026: Vom GEG zum GModG
Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat das GModG verabschiedet, am 28. Juli wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226), am Tag darauf trat der Hauptteil in Kraft. Im Kern reformiert das Gesetz die Heizungsregeln: Die frühere 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht beim Heizungstausch entfällt, Eigentümer können beim Heizungstausch wieder technologieoffen auswählen.
Für die Energieausweis-Paragrafen (§§ 80 bis 88 GModG) hat sich zum Start am 29. Juli zunächst nur wenig geändert. Im Wesentlichen redaktionelle Anpassungen und eine Neufassung des Bußgeldrahmens in § 108. Die spürbaren Neuerungen wie eine neue Energieeffizienzskala und der digitale Ausweis als Standard treten planmäßig zum 1. Januar 2027 in Kraft, sobald Deutschland die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) vollständig umsetzt. Bis dahin gilt für die Ausstellung eines Energieausweises im Grunde das bekannte System weiter. Den aktuellen Stand des Gesetzgebungsverfahrens können Sie jederzeit beim offiziellen GEG-Infoportal des Bundes nachlesen, eine Einordnung der Reform bietet auch die Bundesregierung.
Wer braucht wann einen Energieausweis?
Die Pflicht greift nicht pauschal, sondern nach klar definierten Anlässen. Die wichtigsten im Überblick:
Verkauf
Verkaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung, muss der Energieausweis spätestens beim ersten Besichtigungstermin vorliegen. (unaufgefordert, nicht erst auf Nachfrage des Kaufinteressenten) Bei einer rein schriftlichen Anfrage ohne Besichtigung reicht es, die Pflichtangaben in der Korrespondenz zu nennen.
Neuvermietung, Verpachtung, Leasing
Bei der Neuvermietung gilt dieselbe Regel: Ausweis spätestens zur Besichtigung. Eine Ausnahme gibt es für langjährige Mietverhältnisse. Wer bereits seit 2006 oder länger ununterbrochen in derselben Wohnung wohnt, hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter nachträglich einen Ausweis vorlegt. Bei allen später begründeten Mietverhältnissen besteht dieser Anspruch dagegen ganz normal. Mehr zu diesen Rechten erklärt die Verbraucherzentrale.
Neubau
Für Neubauten ist der Ausweis Pflicht und ergänzt die Bauantragsunterlagen. Da noch keine Verbrauchsdaten existieren, kommt hier immer der Bedarfsausweis zum Einsatz.
Größere Sanierung oder Erweiterung
Auch bei umfangreichen Änderungen an einem Bestandsgebäude kann ein neuer Energiebedarfsausweis fällig werden. Etwa dann, wenn im Zuge der Sanierung eine Berechnung für das gesamte Gebäude nach § 38 GModG erstellt wird. Der neue Ausweis muss dann die energetischen Eigenschaften des geänderten Gebäudes abbilden, nicht mehr den alten Zustand vor der Sanierung.
Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
Seit 2014 müssen kommerzielle Anzeigen, z. B. auf Portalen wie ImmoScout24, in der Zeitung oder auf der eigenen Website, bestimmte Werte aus dem Energieausweis nennen: Art des Ausweises, Energiekennwert und wesentlicher Energieträger der Heizung. Fehlen diese Angaben, ist das eine eigenständige Ordnungswidrigkeit, unabhängig davon, ob der Ausweis selbst schon vorliegt.
Aushangpflicht bei publikumsintensiven Gebäuden
Eigentümer von Nichtwohngebäuden mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr, beispielsweise Banken, Einzelhandel oder größere Praxen, müssen den Energieausweis an gut sichtbarer Stelle aushängen, sobald er vorliegt. Betroffen sind vor allem Gebäude ohne behördliche Nutzung.
Wer keinen Energieausweis braucht
- Selbstnutzer ohne Verkaufs- oder Vermietungsabsicht
- Gebäude mit maximal 50 Quadratmetern Nutzfläche
- Baudenkmäler, für weite Teile der Vorschriften ausgenommen
- Ungeheizte oder ungekühlte Räume, zum Beispiel Tiefgaragenstellplätze oder reine Lagerräume
- Ferienimmobilien, die nachweislich weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden
Sonderfall: Nichtwohn- und Mischgebäude
Bei Büros, Läden oder Praxen fließen zusätzliche Faktoren in die Berechnung ein: Lüftung, Beleuchtung und, falls vorhanden, Klimatisierung. Der Energieausweis für Nichtwohngebäude listet diese Bedarfe einzeln auf und ist entsprechend aufwendiger als der Ausweis für ein Einfamilienhaus.
Kompliziert wird es bei gemischt genutzten Gebäuden, etwa einem Laden im Erdgeschoss mit Wohnungen darüber. Dominiert keine der beiden Nutzungen eindeutig, schreibt das Gesetz eine getrennte Bewertung vor. Im Ergebnis brauchen Sie dann zwei Energieausweise: einen für den Wohnteil und einen für den Gewerbeteil.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis? So finden Sie den richtigen Typ
Der Bedarfsausweis bewertet ein Gebäude anhand seiner Bausubstanz: Dämmung, Fenster, Heizungstechnik. Das Ergebnis ist unabhängig davon, wie sparsam oder verschwenderisch die Bewohner heizen. Der Verbrauchsausweis dagegen stützt sich auf die tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Er ist günstiger in der Erstellung, aber auch anfälliger dafür, ein untypisches Heizverhalten fälschlich als guten oder schlechten Gebäudezustand zu interpretieren.
Ob Sie überhaupt wählen dürfen, hängt vom Gebäude ab:
| Gebäudesituation | Zulässiger Ausweistyp |
|---|---|
| Neubau | Nur Bedarfsausweis |
| Baujahr vor dem 1.11.1977, bis zu 4 Wohneinheiten, nicht auf WSchV-1977-Niveau saniert | Nur Bedarfsausweis |
| Baujahr vor dem 1.11.1977, aber nachträglich auf WSchV-1977-Niveau modernisiert | Wahlfreiheit |
| Baujahr ab dem 1.11.1977 | Wahlfreiheit |
| Gebäude mit mindestens 5 Wohneinheiten | Wahlfreiheit, unabhängig vom Baujahr |
| Keine lückenlosen Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre, z. B. durch Leerstand | Nur Bedarfsausweis |
Diese Kopplung an die Wärmeschutzverordnung 1977 gilt nach aktuellem Rechtsstand weiter. Im Zuge der weiteren EPBD-Umsetzung wird zwar über eine allgemeine Wahlfreiheit für alle Wohngebäude diskutiert, verbindlich beschlossen ist das für die Praxis aber noch nicht. Verlassen Sie sich für Ihr konkretes Objekt lieber auf die aktuell geltende Tabelle oben als auf Ankündigungen.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Nicht jeder darf einen Energieausweis erstellen. § 88 GModG verlangt eine fachliche Qualifikation. Dazu zählen unter anderem Ingenieure und Architekten mit bauvorlageberechtigender Ausbildung, staatlich anerkannte Energieberater sowie Handwerksmeister aus dem Bauhaupt- und Ausbaugewerbe, die eine anerkannte Zusatzqualifikation zur energetischen Gebäudebewertung nachweisen können. Lassen Sie sich die Berechtigung im Zweifel zeigen: Ein Ausweis von einer nicht qualifizierten Person ist rechtlich angreifbar und im Streitfall faktisch wertlos.
Ablauf, Unterlagen und Kosten
Der Ablauf ist überschaubar: Sie beauftragen einen berechtigten Aussteller, übermitteln die nötigen Unterlagen. Dazu gehören beispielsweise: Baujahr, Wohnfläche, Grundrisse, Angaben zur Heizung, beim Verbrauchsausweis zusätzlich die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Sie erhalten den fertigen Ausweis meist innerhalb weniger Tage. Beim Bedarfsausweis ist häufig ein Vor-Ort-Termin nötig, um die Bausubstanz korrekt zu erfassen. Bei einer bereits guten Datengrundlage, etwa vorliegenden Bauplänen, geht es teils auch ohne Termin.
| Ausweistyp | Kosten (ca.) |
|---|---|
| Verbrauchsausweis, online, ohne Begehung | 50 – 100 € |
| Verbrauchsausweis, Mehrfamilienhaus ab 6 Wohneinheiten | ca. 250 € |
| Bedarfsausweis, online mit vorhandenen Unterlagen | ca. 100 – 290 € |
| Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Begehung (Einfamilienhaus) | ca. 300 – 500 € |
Der große Preisunterschied zwischen Online-Bedarfsausweisen ohne Begehung und Varianten mit Vor-Ort-Termin überrascht viele Eigentümer. Ohne Begehung stützt sich die Berechnung allein auf Ihre eigenen Angaben. Stimmen die nicht exakt, ist auch das Ergebnis nur so gut wie die Datenbasis. Bei einem strittigen Verkauf oder einer geplanten Sanierung ist ein Termin vor Ort meist die sicherere Wahl, wie auch der ADAC in seiner Kostenübersicht bestätigt.
Gültigkeit und was sich 2027 ändert
Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig, unabhängig vom Typ. Eine Verlängerung ist nicht möglich, nach Ablauf brauchen Sie einen komplett neuen Ausweis. Die Umbenennung von GEG zu GModG hat daran nichts geändert: Ein 2022 ausgestellter Ausweis gilt weiterhin bis 2032, auch wenn er noch die alte Effizienzskala A+ bis H zeigt.
Zum 1. Januar 2027 verändert sich das Bild trotzdem spürbar. Die EU-Gebäuderichtlinie schreibt eine EU-weit einheitliche Skala von A bis G vor, die bekannte deutsche Einteilung mit A+ als bester Klasse fällt weg. Außerdem soll der digitale, maschinenlesbare Energieausweis zum Standard werden. Die Papierform gibt es dann nur noch auf ausdrücklichen Wunsch des Eigentümers. Für bestehende, gültige Ausweise ändert sich dadurch zunächst nichts: Sie behalten ihre Gültigkeit bis zum ursprünglichen Ablaufdatum.
Bußgelder bei Verstößen
Wer keinen gültigen Energieausweis vorlegt, obwohl er dazu verpflichtet ist, begeht eine Ordnungswidrigkeit. § 108 GModG staffelt die möglichen Bußgelder nach Schwere des Verstoßes von 5.000 über 10.000 bis zu 50.000 Euro. In der Praxis trifft es am häufigsten drei Fälle: Der Ausweis fehlt komplett, er enthält falsche oder unvollständige Angaben, oder die Pflichtangaben fehlen in der Immobilienanzeige. Die tatsächlich verhängten Bußgelder liegen meist im unteren Bereich dieser Spanne. Das Risiko lässt sich trotzdem mit wenig Aufwand vollständig vermeiden.
Warum sich eine Gebäudethermografie vor Sanierung oder Verkauf lohnt
Ein Energieausweis sagt Ihnen, wie ein Gebäude auf dem Papier abschneidet. Er sagt Ihnen nicht, wo genau die Wärme tatsächlich entweicht. Genau da setzt eine Gebäudethermografie an. Als sinnvolle Ergänzung und nicht als Ersatz für den Ausweis!
Mit einer Wärmebildkamera lassen sich Wärmebrücken, undichte Fenster und Türen sowie Dämmschwächen sichtbar machen, die mit bloßem Auge unentdeckt bleiben. Für Eigentümer, die vor einem Bedarfsausweis oder einer Sanierung stehen, ist das eine handfeste Grundlage: Sie wissen vorher, wo sich eine Investition tatsächlich lohnt, statt pauschal zu dämmen und zu hoffen die richtigen Maßnahmen umgesetzt zu haben.
Wir von MT Haus- und Gebäudetechnik führen diese Untersuchungen selbst durch. Als zertifizierter Bauthermograf nach DIN EN ISO 9712 Stufe 2 und Mitglied im Bundesverband für angewandte Thermografie. Zum Einsatz kommen eine FLIR-T640-Wärmebildkamera für Detailaufnahmen sowie eine DJI-Matrice-30T-Drohne für Dach- und Fassadenbereiche, die vom Boden aus schwer zugänglich sind. Die Einzelbauteil-Analyse startet bei 120 Euro, eine komplette Innen- und Außenanalyse bei 650 Euro. Am aussagekräftigsten sind die Ergebnisse zwischen November und Februar, wenn die Temperaturdifferenz zwischen innen und außen am größten ist. Mehr zu Ablauf und Preisen finden Sie auf unserer Seite zur Gebäudethermografie.
Typische Fehler rund um den Energieausweis
- Falscher Ausweistyp gewählt, zum Beispiel ein Verbrauchsausweis für einen unsanierten Altbau vor 1977 mit weniger als 5 Wohneinheiten. Ein solcher Ausweis ist ungültig
- Ausweis erst beim Notartermin statt bereits bei der ersten Besichtigung vorgelegt
- Pflichtangaben in der Anzeige vergessen, obwohl der Ausweis selbst längst vorliegt
- Abgelaufener Ausweis übersehen, gerade bei länger zurückliegenden Käufen
- Energieausweis für Wohngebäude bei einem gemischt genutzten Objekt verwendet, obwohl zwei getrennte Ausweise nötig gewesen wären
Häufig gestellte Fragen
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Zehn Jahre, unabhängig vom Typ. Eine Verlängerung ist nicht möglich, nach Ablauf ist ein neuer Ausweis fällig.
Was kostet ein Energieausweis?
Ein einfacher Verbrauchsausweis ohne Begehung liegt bei etwa 50 bis 100 Euro. Ein Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Termin für ein Einfamilienhaus kostet meist zwischen 300 und 500 Euro.
Ich wohne selbst in meinem Haus und will weder verkaufen noch vermieten. Brauche ich trotzdem einen Ausweis?
Nein. Solange Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst nutzen, sind Sie nicht zur Ausstellung eines Energieausweises verpflichtet.
Was passiert, wenn ich beim Verkauf keinen Energieausweis vorlege?
Das ist eine Ordnungswidrigkeit. Je nach Schwere des Verstoßes drohen Bußgelder zwischen 5.000 und 50.000 Euro.
Ersetzt eine Gebäudethermografie den Energieausweis?
Nein. Beide Instrumente ergänzen sich, ersetzen sich aber nicht gegenseitig: Der Energieausweis ist die gesetzlich vorgeschriebene Bewertung, die Thermografie zeigt zusätzlich konkrete bauliche Schwachstellen vor Ort.
Ändert die Umbenennung von GEG zu GModG etwas an meinem bestehenden Energieausweis?
Nein. Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum ursprünglichen Ablaufdatum, unabhängig vom neuen Namen des Gesetzes.
Brauche ich für eine vermietete Garage oder einen Kellerraum ebenfalls einen Energieausweis?
Nein, sofern der Raum nicht beheizt oder gekühlt wird. Ungeheizte Nebenräume wie Tiefgaragenstellplätze oder reine Lagerräume fallen nicht unter die Ausweispflicht.
Die Energieausweis-Pflicht bleibt 2026 im Kern das, was sie war. Nur der Name des zugrunde liegenden Gesetzes ist neu. Wer verkauft, vermietet, neu baut oder größer saniert, kommt um den Ausweis nicht herum. Wer zusätzlich wissen will, wo an seinem Gebäude tatsächlich Energie verloren geht, findet in einer Gebäudethermografie eine handfeste Ergänzung. Bei Fragen rund um Ihre Gebäudethermografie erreichen Sie uns telefonisch unter 03765 610953 oder über unser Kontaktformular.
